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中央批复海南自贸区,投资客已蠢蠢欲动,炒作将重演吗?

(来源:网站编辑 2018-04-14 23:11)
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中央批复海南自贸区,投资客已蠢蠢欲动,炒作将重演吗?

2018-04-14 21:18来源:樱桃大房子房地产

原标题:中央批复海南自贸区,投资客已蠢蠢欲动,炒作将重演吗?

来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃

昨天,习主席宣布中央决定在海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索稳步推进中国特色自由贸易港建设。分步骤分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。

对海南而言,这当然又是一个巨大的利好,堪比2010年1月海南国际旅游岛批复,令投资客兴奋。

但很多没有参与上一轮海南投资热潮的人可能并不清楚,2010年那些因为炒作旅游岛而狂热冲进去买房的投资者,被套了七八年才解套。

历史总被遗忘,故事总在重演。

而这一次,卷起袖子准备往里冲的又是新一代财富积累的投资者。

但从去年12月中央痛批海南鼓了钱袋,毁了生态,到海南3月31日出台有史以来最严的房地产调控,樱桃已经越来越感觉海南要彻底跟房地产说拜拜了,而有了自贸区后,消费将逐渐替代投资,成为海南经济的支柱,海南抛弃房地产也更有保障和底气了。

海南成立自贸区后,会不会再次成为一个房地产炒作的概念呢?反正已经有很多人问我能不能去买房了,但我预计,只要被爆炒,等待投资者的将是更为严厉的调控。

1

我们先了解下自贸区的概念,说白了,就是贸易自由化,便利化,在自贸区买的进出口商品税收更优惠,更便宜。

自贸区并不陌生,2013年9月27日,国务院批复成立上海自贸试验区,一开始上海刚批复的时候也很轰动,不过结果我们也看到了,实际上好像没什么作用。

2015年4月20日,上海扩展了范围,同时,成立了广东、天津、福建3个自贸区。2017年,又成立了辽宁、浙江、河南、湖北、重庆、四川、陕西7个自贸区。

自贸区多了就更不稀奇了。广东的自贸区,广州南沙,深圳前海,珠海横琴,据我所了解,商品优惠并不多,品种也少,进展也很缓慢,比如奶粉,我到前海反正是买不到想要的,所以还是只能去香港买。

自贸区的推进,可能还是跟我们国家整个的贸易关税还是有关,步子迈的太小了,所以即便有了自贸区,你的减税或免税商品品种太少了,也没什么用。

这次跟美国的贸易战后,对自贸区的建设可能是个推进。所以海南的自贸区,关键还是要看全国。

海南自贸港是自贸区的升级版。

此解释是来自央视,自贸港和自贸区虽然只是一字之差,但却是扎扎实实的升级。自由贸易港通常被视为开放程度最高的自贸区。

新加坡港和中国香港,均实施自由贸易港政策,吸引大量集装箱前去中转,从而奠定其世界集装箱中心枢纽的地位。

2

在这一次宣布自贸区之前,我隐约感觉,海南已经下决心要跟房地产彻底说88了。

否则海南也不会在3月31日又升级调控,规定非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买一套住房,社保从2年升级为5年,首付比例不得低于70%,取得不动产权证之日起5年内禁止转让。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县的房子只能面向本市(县)居民家庭销售。

调控之严厉,前所未有。为什么?

事情要从去年12月中央环保组的督查结果说起。

海口、三亚、文昌、琼海、儋州、万宁、临高等多个市县,都被严厉批评,称一些市县重经济、轻环保,鼓了钱袋,毁了生态,财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪里,政府规划就跟到哪里。

反馈报告下发后的第三天,在海南省委经济工作会议上,海南省委书记刘赐贵就讲要取消12个市县的GDP、工业、固定资产投资的考核,把生态保护列为负面扣分和一票否决项,并最终全面取消海南19个市县的GDP、工业和固定资产投资的考核。

官员考核与GDP脱钩,反而还要扣分,官员自然也就没有动力去发展房地产了。

今天,我星球有个粉丝还问我,他在海南海花岛买的房子,现在停了,不会没收吧?

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海花岛,就是恒大开发的,在儋州,位于海南的西北部城市,恒大宣传投资1600亿打造,1.2万亩大体量,这是中央去年12月点名批评的违规项目之一,结果今年1月5日被儋州政府要求暂停建设,暂停营业。

对购房者而言,出了钱有合同,没收你的房子倒不至于,最起码你在恒大的债权在这里了,但是如果政府说项目不允许建了,烂尾了,起码你的资金就套住了,等恒大跟你清算,还不知道什么时候。

就算能继续开发,这种超体量的盘,后期新房源源不断开发十年八年,周边竞争盘也多,谁会买你的二手房啊,你买了以后也就自己偶尔去住住得了,别想赚钱的事。

2017年海南GDP也就是4460亿,全年海南固定资产投资完成4125.40亿元。其中,房地产开发完成投资2053.11亿元,占了一半,房地产对海南经济的贡献不言而喻。

但是,房地产很容易带来财政税收,对拉动经济增长也是立竿见影的。没有了房地产,海南靠什么发展呢?

我觉得首先是官员意识到了乌纱帽的问题,在海南做官,如果还以房地产至上,以后就别想升官了,升不了官,要经济发展有什么用。

其次,在海南做官,以后考核的是你的生态发展如何,是你靠旅游产业带来的新经济做的怎么样,转型做成功了,那就是造富子孙后代的大功臣了。

2017年,海南旅游人数和旅游收入均超额完成任务。全年接待游客6745万人次,同比增长12%,实现旅游收入812亿元,同比增长20.8%。

3

海南的调控政策升级,首付70%,影响倒是不大,因为外地人去海南买房,本来贷款的也不多,但社保要求5年就要命了,你有钱也买不了了。

有些人问我,那我要不要赶快去不限购的区域抢一套啊。

我的观点是,你如果是家人每年有半年时间要去养老的,就买。

海南有了自贸区,以后靠旅游业立市后,反而是走上了良性可持续发展的道路,房价的基石会更安全。

上一次2010年炒作国际旅游岛,几个月就翻了三四倍,泡沫大的吓人,炒作太过头了,你旅游岛也不是一年两年就能建起来啊,房价就透支了十年了。结果是海南2011到2015年跌的非常惨,可以说是腰斩。2016年回暖,很多房子到现在都还没有回到2010年的价格,比如有名的凤凰岛,最高炒到8万,现在也就五六万。

如果是投资,去年上半年我都还在劝人去买海南,因为前面几年调整的非常充分,而这一轮启动晚,也没什么泡沫,但现在去买投资的话有点晚了,如果你实在是钱多,想买着被套住呢,你就去买。

哦说到这里我再多说一句,2011-2015年这一轮海南虽然跌这么惨,但没有出现像1991年的海南泡沫破灭后的一地鸡毛,因为时代已经不同了,那时候全国有钱人很少,去海南只是淘金,但现在去海南买房的都是全国有钱人,他们亏了也不会跳楼,而且市场的需求还是有的,也逐渐从纯投资,过度到养老度假的真实刚性需求。所以海南楼市的泡沫也在逐渐缩水,经过几轮调控挤压后,会更加健康。

但基本上可以预见,自贸区一出,很多资金还是会去炒作没有限购的地方,不过政府傻吗?下一步就是调控没有限购的地方,限售五年,要求社保5年,然后你的资金又妥妥的被套住了。

然后,故事又重演一次。

只不过呢,这一次因为调控即时,所以海口和三亚,以及其他已经调控的城市泡沫,不如上一次2010那么大,现在的价格也就是回到2010年的价格而已,想想最高峰跟进的投资客被套8年是什么感受?

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除了海口和三亚,其他的一些小城市,其实只适合度假,度假何必买房呢,住酒店不是更方便吗,而且度假你一年能去几次,去几次估计你就不想去了,养老都不是特别适合,一是人气问题,二是医疗配套,老人突然生个病,其他城市医疗条件也达不到。

一万多一平米去那些几十万人口的小城市买,你还指望涨到几万去?指望东北人年年都往海南移吗?房价涨太高了,别人也住不起了,那就换城市了,去广东,去北海养老不是也挺好的吗?

说实话,海南的房子流动性太差了,涨价的都是新房,二手房除了海口三亚你压根卖不掉。你要是有钱去买那些小城市,还不如买你们省会城市,以后全国的很多省会城市,还是有前途的。

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